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“金九银十”不再?开发商别再做梦,

平安过冬才是最现实选择

深圳中原研究中心的数据显示,10月深圳全市二手住宅过户套数为1605套,环比下滑9.1%。二手住宅成交15万平方米,环比下滑11.2%。值得注意的是,10月深圳二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。而深圳市房地产中介协会最新公布的数据也显示,10月份深圳二手房网签套数1777套(含自助),同比下降69%,环比下降10%,呈持续下降态势。

这也意味着,前些年一直被认为是住房销售黄金季节的九、十两月,不仅没有迎来可以让开发商笑逐颜开的“金九银十”,可能连“铜九铁十”也不是,而要用“惨淡”来形容了。想一想,连住房消费能力很强的深圳市都出现了二手住宅过户数创十年来新低现象,其他城市就更不会好到哪里了。这样的结果,显然是无法让开发商不感到担忧的。尤其在多数开发商都面临强大资金压力的情况下,市场的低迷,会让开发商的日子更加难过。

事实上,眼下的开发商,最需要的就是市场活跃,就是手中的住房能够卖出去,能够尽快地通过资产变现筹集资金,以避免资金链断裂。也许,这也是一种市场报应。在居民购房热情比较高时,开发商为了自身利益,死扛房价,甚至死捂楼盘,与购房者进行利益博弈,也与决策层、管理层进行利益博弈。随着调控政策作用的持续发力,购房者心理的逐步成熟,不再与开发商比臂力、比爆发力,而是比耐力、比承受能力,开发商终于承受不了了,想通过售房来筹集资金了。

显然,市场不再是卖方市场,而是买方市场。市场的话语权也不只属于开发商,而逐步转向了购房者一边。即便用再多的促销手段,购房者也冷静面对、不急不躁,着急的自然是开发商了。特别是负债率比较高、负债规模比较大的开发商,承受力越来越弱,资金链断裂风险则越来越大,以至于恒大、富力等头部房企都变得不再轻松,甚至资金链断裂了。

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也正因为如此,楼市的真正寒冬也就到来了。接下来,开发商如何才能渡过眼前的难关,能否平安过冬,将面临十分严峻的考验,且这种考验,不仅是对开发商,对政府决策也是一种考验。因为,如果因为看到开发商的“可怜相”就放松调控政策,那调控就会前功尽弃。如果对开发商出现资金链断裂风险,不闻不问,谁也无法保证,不会出现局部风险。尤其是恒大等头部房企,如果出现资金链断裂,还有可能引发系统性风险。如何才能找到平衡点,确实是非常严峻的考验。

客观地讲,面对开发商出现的资金链断裂问题,见死不救,显然是不合适的。像恒大这种负债总额近2万亿的房企,必须要保证其能够平安渡过难关。前提是,必须立足于企业,而不是银行和政府。而要做到这一点,企业必须加快资产转让和出售工作,最大力度地筹集偿债资金。银行对开发商的支持,只能局限于其在资产转让或出售过程中的临时调度,一旦资产变现成功,就要立即偿还新增贷款,且要逐步偿还存量贷款。而对增量贷款,也要专款专用,决不允许转作他用。否则,追究企业法定代表人责任。

尤其需要预防的是,如果开发商在资产转让或出售问题上玩心眼,只喊不动,长期占用银行贷款资金,那么,银行就要及时回抽资金。如果在这样的情况下,开发企业再出现资金链断裂风险,必须立即追责开发企业法定代表人。也就是说,对开发企业会不会出现风险,必须与企业法定代表人个人的责任紧密结合起来。如果企业法定代表人玩金蝉脱壳之计,把法定代表人让位于其他人,不仅接位之人要承担法律责任,原法定代表人、实际控制人同样要承担法律责任。

对开发企业出现的资金链断裂问题,决不能让开发商两手一摊,而必须把责任与开发商紧紧绑在一起,让开发商承担一切应当承担的责任。否则,就追究其刑事责任。毕竟,如此巨额的债务,不可能一句破产就过关了。要知道,开发企业不是实体企业,如果是实体企业,创业者付出了艰辛劳动和心血汗水,实在是因为市场变化太快、科技进步太猛,没有能跟上经济发展的脚步,被市场淘汰,可以理解,也可以采用破产清算方式。开发企业不一样,从起步起,就是靠负债来获利的,当然不能轻易推卸责任,而必须切切实实地承担起必须承担的责任。要想推卸责任,就要承担法律责任,这一点,决不能含糊。所以,眼前的楼市,决不是什么“金九银十”,而是开发商能否平安渡过。

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