乐居财经 李奕和 发自上海

从87.3371%降至80.5609%,章华在鼎信长城投资治理团体有限公司(鼎信长城)的最终受益股份下降了。

他迎来了四位新的互助伙伴。

它们划分是祥生地产团体(2599.HK)、三巽团体、第一摩码资产和博唐投资,前两者是地产商,后两者是以地产商关联亲切的投资机构。

章华志在做中国版的黑石。这个雄心,他一直没有掩饰过。

他底下的“鼎”字系基金,至少投资过近200家公司,其中大多是地产商,不乏有中国金茂(0817.HK)、蓝光生长(600466,股吧)(600466.SH)等千亿级企业。

把地产客户做成股东,在圈内并不鲜见。如易居企业团体、贝壳和恒大,但地产企业入股私募基金,章华算是做得最大的一个。

一般而言,私募基金的生意逻辑,先从机构召募资金,然后高利息给地产商,现在,为何章华让开发商的钱回流呢?

地产商的"反投"

这是一波地产商的“反投”。

在1月8日,三巽团体的新增投资名单,泛起了鼎信长城。这是一家产业金融投资基金,在历久的投资标的中,地产投资营业是其营业板块的主要组成部门。

凭据最新的工商登记信息,鼎信长城注册资源1.097亿元,其中三巽团体现在认缴出资168.8万元,持股约1.5385%,成为除鼎智创富(北京)企业治理有限公司(以下简称“鼎智创富”)、现实控制人章华以及浙江弘源创业投资有限公司(以下简称“弘源创业”)以外的第四大股东。

一同进入的浙江弘源创业投资有限公司认缴337.6063万元,持股3.0769%。第一摩码资产旗下的聚绿资源治理(北京)有限公司(以下简称“聚绿资源”)、福建仟阳股权投资合资企业(有限合资)(以下简称“仟阳投资”)皆划分持股1.5385%、1.5385%。

建立于2012年的鼎信长城,章华在其官网这样先容道:作为一家产业金融投资基金,经由多年的生长,其累计投资规模数百亿,形成投后治理规模超千亿,已投项目涵盖地产、美国地产、大康健、大消费、新能源、财富治理等领域,其地产投资营业版块已成为天下领先的地产基金品牌。

乐居财经翻阅以往资料发现,鼎信长城与中国金茂、中梁地产、鑫苑置业等多方房企有过互助。在2015年,鼎信长城与中国金茂建立新疆金茂鼎信股权投资治理有限公司,它曾投资了4家有限合资企业,现在都显现为“注销”状态。

又如在南京淳巽置业有限公司里,宁夏鼎信智赢和滁州三巽、嘉兴帝茂划分持股75%、20%和5%。这是一笔典型的鼎信长城式投资,在2020年3月,滁州荣巽退出,宁县鼎信智赢接盘,两个月后嘉兴帝茂再进入,为三巽团体输血。

投桃报李,章华自然是希望三巽团体老板钱�乙踩氲愣π懦こ堑墓煞荨!罢庋�捆绑得更近,更利于开发商拿出好的项目给鼎信长城。”一位熟悉鼎信长城资源运作的人士向乐居财经示意。

他示意,这种地产“反投”私募基金的做法,异常少见。例如,合凡(广州)股权投资基金治理有限公司的操作方法,不乏碧桂园、恒大、融创、正荣、中梁、蓝光、新力等大中型主流房企,但它并没有要求房企入股。

对标“黑石”

许多私募圈的大佬,都喜欢对标全球最大的私募股权基金公司黑石团体。章华算是其中一个。

最好的互助是双赢,大型房企也为鼎信带来了优质的地产项目。据官网披露,鼎信长城与TOP50上市房企互助开发过国际商务集群,与TOP30房企互助开发过顶级山水园林资源的别墅项目,也与百强房企协力打造过杭州市余杭区交通便利、配套齐全双铁沿线刚需大盘等等。

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经乐居财经查询,早在2013年,鼎信曾与中骏、悦丰投资联手,以35.79亿元竞拍下上海虹桥商务区核心区地块,东至申虹路,南至宁虹路,西至申长路,北至申贵路,每平米楼板价12827元。该地主要用作高端写字楼及商业物业,在上海市政府重点区域生长规划中,彼时曾被留意于缔造上海西部又一处 “长三角的CBD”。

在许多投资案例中,鼎信都如上述项目一样,左手挽着房企,右手牵着金融结构。在项目投资中,多接纳股权+债权形式,其中股权部门是同股同权,凭据项目收益情形,按股权占比取得收益;而债权部门,鼎信会追求有历久互助关系的大型金融机构承接。

鼎信董事长章华曾公然讲过,“(鼎信的)资金泉源很主流,大金融的渠道对鼎信开放,好比银行、保险、境外资源、中字号的投资机构以及一些央企”。不外, 2020年11月,章华曾通过鼎信创富出质鼎信长城股权,出质数额为5132.50587万元,质权人为北京市文化科技融资担保有限公司(以下简称“北京文化(000802,股吧)担保”)。

这家有着国资靠山的担保公司,注册资源高达15亿元。股权穿透后,背后有多家“国字号”持股。包罗北京市国有文化资产监督治理办公室,北京市国资委,北京市人民政府,北京市东城区、朝阳区、昌平区、大兴区、石景山区国资委,除此之外,另有旺泰控股团体、北京元缘记机械设备租赁有限责任公司、北京尚达信资产治理有限公司。

其中,后三家股东由自然人控股。旺泰控股团体由张绍昆、程宝仁各持股50%,公司对外投资包罗地产、物业、金融(小额贷、金控、融资担保等);元缘记机械实控人为李建忠,公司对外投资涉及股权投资基金等;尚达信资管实控人为李俊锋,公司对外投资涉及地产、生物制剂、投资机构等。

停止现在,这笔股权出质状态为“无效”。

在鼎信的官网中,未披露现在投资规模和项目数目等详细信息。但在董事长致辞中,章华写道:行业规模第一,退出项目预期收益圆满兑现,海内公信力和行业号召力压倒一切,受政府委托牵头制订行业准入尺度,众多声誉和业界认可,均成为鼎信长城的品牌价值。

“我们的对标企业是黑石”。这是鼎信的目的。

黑石团体被称为“全球私募之王”,被视为取代高盛、摩根士丹利等投行的新一代华尔街之王。营业包罗私募股权基金、房地产基金等。据不完全统计,黑石在中国房地产市场累计投资额靠近300亿元,投资局限席卷了写字楼、购物中心以及综合体。

据黑石团体2020三季报,其总资产治理规模已达5844亿美元(约39107亿人民币),资管规模再创新高。

资金追求突破

三巽团体可谓是港交所上市的“铁杆粉丝”。早在2019年10月17日,三巽控股首次向港交所递交招股书,申请在港上市,但直到2020年4月17日,其所递交招股书满六个月后失效,IPO打击失利。

随后,其在昔时4月重新提交的招股书再次失效,直到2020年10月27日,三巽控股已第三次提交招股书,从房企递表次数看,仅次于万创国际的4次。

凭据三巽控股去年10月最新提交的招股书,停止2020年7月31日,该公司拥有42个处于差别开发阶段的项目,总土地储备面积约440万平方米,并进驻11个都会,其中36个物业项目位于安徽省、五个位于江苏省及一个位于山东省。

对还未乐成上市的三巽而言,向商业银行、信托融资提供商及资产治理公司乞贷,是营业生长资金的主要泉源。据了解,2017-2019年,该公司的资产欠债比率划分为132.6%、140.5%、20.4%。这个数据在2020年5月31日,进一步上升至224.7%。

一个更直观的数据则是,2018年,三巽控股融资流动所得现金流净额还仅为5.21亿元,但到了2019年,这个数据变为22.29亿元,一年之内陡增了327.8%。

欠债的大幅增添,让三巽团体在已往的一段时间里产生了大额的利息支出。2017-2019年,三巽控股的融资成本划分为670万元、860万元、4430万元。其停止2020年前5月未归还乞贷总额为20.78亿元。相比之下,该公司当期末的现金及现金等价物仅为2.57亿元。

了解了此靠山,就不难理解三巽控股为何锲而不舍想要上市的缘故原由。同样也理解了,在上市仍存不确定性的情形下,其最先将视角转向了鼎信长城。在2020年5月和6月,三巽团体有两笔股权出质给鼎信,一共融资800万元。

现实上,不仅仅是鼎信长城,2020年11月,三巽团体还与磐合资源在其上海总部签署战略互助。这起互助中,磐合资源将与三巽团体在融资、授信、配合投资等方面睁开互助。磐合资源将通过自身的资源及金融优势,为三巽提供便捷、高效、优质的金融服务

在“三道红线”等新规压顶的情形下,房地产企业面临着融资端收紧的境况,资金压力进一步突显。捆绑私募基金,不失为疏通资源管道的一种好办法。

 

    本文首发于微信民众号:地产K线。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网态度。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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